Mietwohnungen in Dresden: Mieter werden bescheidener
Foto: IMAGO / IMAGO/C3 PicturesDie Deutschen haben derzeit wenig Lust, Geld auszugeben. Der tägliche Einkauf verdirbt die Laune ebenso wie die Aussicht auf die kommenden Nebenkostenabrechnungen der Vermieter. Und der Verursacher der ökonomischen Misere, Russlands Machthaber Wladimir Putin, setzt seine aggressive Politik weiter fort.
Die allgemeine Verunsicherung bremste zuletzt auch die Bereitschaft, sich für den Traum vom eigenen Haus über die Halskrause hinaus zu verschulden. Experten witterten sogar schon eine Trendumkehr bei den Immobilienpreisen, nicht zuletzt, weil die Notenbanken nach den ersten Leitzinserhöhungen weitere angekündigt hatten. Käuferkreis und Nachfrage würden so zwangsläufig schrumpfen – und damit eben auch die Preise.
Im zweiten Quartal des Jahres schien es so, als würden die Experten Recht behalten. In den großen Metropolen, die in den vergangenen Jahren stets die Richtung vorgegeben hatten, ließ der Run auf Immobilien etwas nach. In einigen Segmenten gingen die in den Anzeigen aufgerufenen Preise sogar spürbar zurück.
Die jetzt veröffentlichte Untersuchung des Immobilienportals Immoscout24 dämpft allerdings Hoffnungen, dass sich die Entwicklung verstetigt. Denn inzwischen steigen die Angebotspreise wieder – wenn auch in gebremstem Tempo. Bestands-Eigentumswohnungen wurden im dritten Quartal 2022 um 0,9 Prozent teurer angeboten als im Quartal zuvor. Neubau-Eigentumswohnungen verteuern sich im Durchschnitt um ein Prozent. Bei Einfamilienhäusern steigen die Angebotskaufpreise im Bestand um 0,5 und im Neubau um 1,9 Prozent. Dabei fällt das Echo auf die Bestandswohnungen mit durchschnittlich neun bis 13 Anfragen pro Monat deutlich größer aus als das auf Neubau-Eigentumswohnungen, die durchschnittlich zwei bis drei Anfragen pro Woche erhalten.
Bei den Neubauten ist München mit einem Preisanstieg von 1,2 Prozent mit Abstand weiterhin die teuerste Metropole Deutschlands. Der Quadratmeterpreis liegt im dritten Quartal bei rund 9837 Euro und damit mehr als 3000 Euro höher als bei den übrigen sechs Metropolen. Im Vergleich der Großen bleibt Köln die einzige Metropole mit einem Quadratmeter-Angebotspreis unter der Grenze von 6000 Euro. Ansonsten rangieren die Angebotspreise zwischen knapp 6400 und 6700 Euro pro Quadratmeter.
Betrachtet man den Markt für Bestandswohnungen in den Metropolen, dann fällt das Bild gemischter aus. In Frankfurt am Main, Düsseldorf und Köln sind lediglich minimale Bewegungen bei den Angebotskaufpreisen zu beobachten. Berlin und Hamburg trotzen der aktuell moderaten Entwicklung der Angebotspreise und liegen mit plus 3,2 und plus 2,8 Prozent deutlich über dem deutschlandweiten Mittel. In München und Stuttgart ist nach Stagnation im zweiten Quartal ein leichter Preisrückgang mit jeweils -1,1 und -1,4 Prozent zu beobachten. »Wir sehen, dass der Markt in Deutschland funktioniert und sich vor allem in den Metropolen beruhigt. Die Nachfrage ist auf dem Vor-Corona-Niveau angekommen«, resümiert Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.
Die Anfragen werden bescheidener
Besorgniserregender sei allerdings die Entwicklung auf dem Mietmarkt: »Aufgrund der Nachfrageverschiebung erwarten wir, dass sich die Mietpreise in den kommenden Monaten deutlich dynamischer als die Kaufpreise entwickeln werden«, erläutert Schroeter. Um rund 2,5 Prozent seien die Angebotsmieten für Neubauwohnungen gestiegen, bei Bestandswohnungen betrügen die Aufschläge 2,9 Prozent.
Für viele Wohnungssuchende werden die Mieten damit zunehmend unerschwinglich – es sei denn, sie schränkten sich spürbar ein. Ein Trend, der mittlerweile immer stärker zu beobachten ist. »Die Daten zeigen deutlich, dass bei den Suchanfragen zunehmend kleinere Wohnungen in den Fokus rücken«, sagt Schroeter. Das gelte besonders für Apartments unter 30 Quadratmeter und Wohnungen bis 50 Quadratmeter.
Trotzdem sieht der Immobilienexperte einen Grund zur Hoffnung: Er schätzt, dass die Aussicht auf höhere Mietrenditen zu mehr Investitionen in Neubauten führen könnte. Damit erhöhe sich die Chance, dass mittelfristig mehr Angebot geschaffen werde.
Dagegen sprechen allerdings die Kapriolen auf den Märkten für Baumaterialien mit drastischen Preisaufschlägen für Holz, Stahl oder Zement. Auch die Finanzierung neuer Bauvorhaben wird mit steigenden Zinsen nicht billiger. Die Innungen des Bauhandwerks klagen bereits über mannigfaltige Stornierungen von Aufträgen.
Für das sogenannte Wohnbarometer greift Immoscout24 auf rund 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre zurück. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Alter von maximal zwei Jahren.
Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot berechnen die Experten auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um die unterschiedlich langen Verweilzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich auf den Angebotspreis im dritten Quartal 2022.
Immobilien: Mietpreise schießen nach oben - DER SPIEGEL - DER SPIEGEL
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